Alquilar una vivienda no solo genera ingresos: también tiene su reflejo en la declaración de la renta. La buena noticia para el propietario es que Hacienda permite restar bastantes gastos y aplicar una reducción importante sobre lo que se gana. Te explicamos qué puedes desgravar y cómo ha quedado la reducción del IRPF en 2026.
Cómo tributa el alquiler de vivienda
Los ingresos del alquiler de una vivienda habitual tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Pero no pagas por todo lo que ingresas, sino por el rendimiento neto: los ingresos menos los gastos deducibles. Y sobre ese rendimiento neto positivo se aplica además una reducción.
Qué gastos puedes deducir
Estos son los principales gastos que puedes restar de tus ingresos por alquiler:
- IBI y tasa de basuras.
- Cuota de la comunidad de propietarios.
- Seguros del inmueble: hogar, y también el seguro de impago de rentas.
- Intereses del préstamo hipotecario y gastos de financiación.
- Gastos de conservación y reparación (pintar, arreglar una avería, sustituir elementos). Ojo: las mejoras y ampliaciones no se deducen como gasto, sino que se amortizan.
- Amortización del inmueble: un 3% sobre el mayor del valor de construcción o el coste de adquisición.
- Gastos de gestión y formalización: honorarios de la agencia, redacción del contrato, certificado energético, etc.
- Suministros que pague el propietario.
La reducción del IRPF en 2026: del 60% al 50%
Aquí está el gran cambio. Hasta 2023, el propietario aplicaba una reducción única del 60% sobre el rendimiento neto. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda lo transformó en cuatro tramos, aplicables a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 (con efectos fiscales desde 2024):
- 50% — reducción general. Es la que aplica a la mayoría de los alquileres nuevos.
- 60% — si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores a la firma del contrato.
- 70% — nuevos contratos en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, entre otros supuestos.
- 90% — nuevos contratos en zona tensionada con una rebaja de renta de al menos un 5% respecto al contrato anterior.
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen el 60% durante su vigencia (régimen transitorio).
¿Y en Madrid?
Un matiz importante para los propietarios de la Comunidad de Madrid: como Madrid no ha declarado zonas tensionadas, los tramos del 70% y del 90% —que exigen estar en una de esas zonas— no resultan aplicables aquí. En la práctica, para la mayoría de propietarios madrileños la reducción será del 50%, o del 60% si han rehabilitado la vivienda.
Un aviso para no llevarte un susto
Seguir aplicando el 60% "porque siempre ha sido así" cuando te corresponde el 50% es un error frecuente, y Hacienda lo detecta cruzando datos y reclama la diferencia con intereses. Por eso conviene tener claro qué tramo te toca antes de presentar la declaración, y guardar siempre las facturas de los gastos que deduces.
En nuestra gestión integral te facilitamos la documentación de todo lo que pasa por nosotros (contrato, seguro, gestión) para que tu asesor lo tenga fácil. Lo que no hacemos es sustituir a tu asesor fiscal: cada situación es distinta y conviene que un profesional revise tu caso.
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Solicitar estudio gratuito →Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal personalizado. Cada caso tiene sus particularidades; si necesitas ayuda con tu vivienda, escríbenos y la estudiamos contigo.